Regulamin rozliczeń wkładów i ustanawiania odrębnej własności

(tekst jednolity)

Przepisy prawne:

• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. Nr 188, poz.1848 z 2003 r.)
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. Nr 119, poz.1116 z 2003 r.)
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80, poz. 903 z 2000 r.)
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. Nr 46, poz.543 z 2000 r. z późniejszymi zmianami)
• przepisy określające finansowanie spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego wydane w latach 1957 - 1989 wg załącznika

I. Rozliczenie wkładów mieszkaniowych na spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu

1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. W wypadku gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków.

2. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego po dniu 23 kwietnia 2001 r., spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu na dzień wygaśnięcia prawa. Zwaloryzowaną wartość wniesionego wkładu mieszkaniowego ustala się wg udziału procentowego wniesionego wkładu w stosunku do pierwotnych kosztów budowy. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. Warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części jest opróżnienie lokalu.

3. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu obciążają osobę uprawnioną do wkładu.

4. Przysługujący osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy, ustalony w sposób przewidziany w ust.2, nie może być wyższy od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od członka obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię.

5. Z przysługującej kwoty wkładu mieszkaniowego spółdzielnia ma prawo do pokrycia bezspornych kwot należnych od członka na dzień opróżnienia lokalu.

6. Spółdzielnia zawierając umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, określa kwotę wymaganego wkładu mieszkaniowego w wysokości wkładu wypłaconego osobie, o której mowa w ust.2. Ponadto członek zobowiązuje się do spłaty długu obciążającego tę osobę z tytułu przypadającej na nią części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami.

7. Jeżeli między datą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a datą ustanowienia nowego prawa do tego lokalu uległa istotnej zmianie wartość rynkowa lokalu tj. +- 10% pierwotnie ustalonej wartości rynkowej, członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu wnosi wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej na dzień zawarcia umowy.

8. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego przed 24 kwietnia 2001r. spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według zasad określonych w statucie i regulaminie rozliczania wkładów obowiązujących na dzień ustania członkostwa tj. według przeciętnych kosztów budowy pomniejszonych o umorzenie.

9. Różnice pomiędzy wypłaconymi a wpłaconymi wkładami mieszkaniowymi są odnoszone na fundusz zasobowy wolnych środków obrotowych.

10. W wypadku zamiany lokali mieszkalnych do których przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali, wkłady mieszkaniowe są ustalane odrębnie dla każdego z nich wg wartości rynkowej. Z członkami dokonującymi zamiany lokali mieszkalnych spółdzielnia zawiera umowy o ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali.

11. W wypadku modernizacji budynku, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest obowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy. Koszty modernizacji zwiększają wartość budynku pod warunkiem, że są one pokrywane wyłącznie przez członków zamieszkałych w tym budynku w formie wkładów mieszkaniowych.

II. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

2. Umowę o przekształcenie prawa do lokalu spółdzielnia zawiera z członkiem po dokonaniu przez niego wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu, a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię, zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

3. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, o której mowa w ust.2, obciążają osobę, z którą spółdzielnia zawiera umowę o przekształcenie lokalu mieszkalnego.

4. Kwota uzupełniająca wkład budowlany może być wpłacona jednorazowo lub w formie zaliczki oraz miesięcznych rat płatnych przez okres do 24 miesięcy wraz z odsetkami i przeznaczona jest na:

a) odprowadzeniu do budżetu państwa umorzonego kredytu wynikającego z rozliczenia zadania inwestycyjnego danego lokalu,

b) w pozostałej części na fundusz remontowy spółdzielni.

Zaliczka na uzupełnienie wkładu budowlanego wynosi minimum 50% kwoty do uzupełnienia. Pozostała do wpłaty część wkładu budowlanego może być wniesiona w 24 m-cznych ratach wraz z odsetkami w wysokości 5% w stosunku rocznym od kwoty do uzupełnienia ratalnego.

5. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

III. Rozliczenie wkładów budowlanych na spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu

1. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielnia obowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa.

2. Z wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrąca się nie wniesioną przez członka część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu — potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami.

3. Przysługująca uprawnionemu wartość własnościowego prawa do lokalu, ustalona w sposób przewidziany w ust.2, nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od następcy obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię.

4. Warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opróżnienie lokalu.

5. Członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, wnosi wkład budowlany w wysokości wkładu wypłaconego innej osobie.

6. Jeżeli między datą wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a datą ustanowienia nowego prawa do tego lokalu uległa istotnej zmianie wartość rynkowa lokalu, członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do tego lokalu wnosi wkład budowlany zwaloryzowany według aktualnej wartości rynkowej lokalu.

7. W wypadku modernizacji budynku, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest obowiązany uzupełnić wkład budowlany.

8. W wypadku wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu przed dniem 15 stycznia 2003 r. tj. przed wejściem w życie Ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 240, poz.2058 z 2002 r.) równowartość tego prawa, ustala się po potrąceniu należności z tytułu nie wniesionej części wkładu i odsetek obciążających ten lokal, w oparciu o zasady określone w art.229 i 229.1 Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. Nr 188, poz. 1848 z 2003 r.).

Szczegółowe zasady ustalania równowartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w w/w przypadku określa obowiązujący do 15 stycznia 2003 r. Regulamin rozliczeń wkładów.

9. Członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o którym mowa w ust.8, wnosi wkład budowlany zwaloryzowany według aktualnej wartości rynkowej prawa do lokalu.

Różnice pomiędzy wypłaconymi a wpłaconymi wkładami budowlanymi są odnoszone na fundusz zasobowy wolnych środków obrotowych.

10. W przypadku zamiany lokali mieszkalnych do których przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, wkłady budowlane ustalane są na dzień zamiany, odrębnie dla każdego lokalu według wartości rynkowej (określonej w akcie notarialnym).

11. Koszty określenia wartości rynkowej obciążają osoby, które dokonują zamiany lokali.

12. W przypadku zamiaru zbycia prawa, wszystkie raty spłaty wkładu, kredytu i odsetek obciążających lokal stają się wymagalne. Postanowienie takie nie jest wymagane, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi w drodze darowizny na członków rodziny: małżonka, wstępnych lub zstępnych. W tym wypadku wkład budowlany i zobowiązania z tytułu spłaty rat wkładu, kredytu i odsetek przechodzą na nabywców praw.

13. Postanowienia dotyczące ustalania wkładów budowlanych na spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych stosuje się odpowiednio do lokali użytkowych i garaży, do których przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do tych lokali.

IV. Prawo odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych

1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

a) spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,

b) spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku,

c) spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal,

d) spłaty wszelkich długów związanych z tym lokalem,

e) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu, a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię, zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

2. Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu (wg udziału procentowego wniesionego wkładu w stosunku do pierwotnych kosztów budowy).

3. Wpływy z wpłat, o których mowa w ust. 1 lit. „e” spółdzielnia przeznacza na zwrot do banku umorzonego kredytu przy rozliczeniu zadania inwestycyjnego a w pozostałej części na fundusz remontowy.

4. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, koszty zawarcia umowy, o której mowa w pkt.1. oraz koszty założenia księgi wieczystej dla lokalu i wpisu do księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

5. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego bądź garażu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

a) spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,

b) spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku,

c) spłaty rat wkładu budowlanego określonych w umowie o przekształcenie prawa z lokatorskiego na własnościowe,

d) spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal,

e) spłaty wszelkich długów związanych z tym lokalem.

6. Koszty zawarcia umowy, o której mowa w ust.5, oraz koszty założenia księgi wieczystej dla lokalu i wpisu do księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

V. Ustanowienie i przeniesienie praw najmu do byłych mieszkań zakładowych przejętych przez Spółdzielnię

1. Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym Najemcą umowę:

a) o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na warunkach określonych w art. 9 i art. 10 ust.2-4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Najemca wnosi wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej na dzień zawarcia umowy,

b) o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na warunkach określonych w art.17¹ i art.17³ ust.2-4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Najemca wnosi wkład budowlany według wartości rynkowej na dzień zawarcia umowy,

c) przeniesienia własności lokalu na warunkach określonych w art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

VI. Zbycie praw odrębnej własności lokali spółdzielczych wolnych w sensie prawnym

1. Lokale spółdzielcze wolne w sensie prawnym mogą pochodzić z:

a) zwolnień lokali mieszkalnych na rzecz spółdzielni przez byłych członków, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu i nie zostało ustanowione spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu innemu członkowi,

b) zwolnionych lokali mieszkalnych tzw. funkcyjnych (umowa najmu z gospodarzami domów) sfinansowanych funduszem zasobów mieszkaniowych spółdzielni,

2. Lokale te, w związku z wypłatą zwaloryzowanych wkładów mieszkaniowych lub budowlanych byłym członkom (ust.1 pkt. a) oraz w przypadkach wymienionych w ust.1 pkt. b sfinansowane są z bieżących środków pieniężnych spółdzielni.

3. Sprzedaż lokali w sensie prawnym może nastąpić w drodze przetargu ogłoszonego przez spółdzielnię. Cenę wywoławczą stanowi wartość rynkowa lokalu ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego.

4. Sprzedaż lokalu następuje poprzez zawarcie umowy sprzedaży potwierdzonej aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej.

5. Kwoty uzyskane ze sprzedaży lokalu są przeznaczane na:

a) zwrot do banku kwoty umorzonego kredytu przy rozliczeniu kosztów inwestycyjnych budowy lokali na zasadach spółdzielczych lokatorskich praw do lokali,

b) pokrycie kosztów sprzedaży lokali (koszty wyceny, koszty przetargów, koszty odnowienia lokalu i inne),

c) pozostała kwota na fundusz zasobowy wolnych środków obrotowych.

VII. Lokale użytkowe w tym garaże

1. Postanowienia regulaminu dot. spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych stosuje się odpowiednio do lokali użytkowych, do których przysługuje członkowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przed dniem 24.04.2001 r.

VIII. Wyksięgowanie wartości lokali z ewidencji księgowej

1. Wartość księgowa (rynkowa) lokali, na które zostały zawarte umowy o przeniesieniu własności odrębnej podlega zdjęciu z ewidencji księgowej w ciężar funduszy finansujących te lokale (fundusz wkładów mieszkaniowych, fundusz wkładów budowlanych, fundusz zasobów mieszkaniowych, fundusz waloryzacji wkładów).

2. Zdjęcie z ewidencji księgowej lokali następuje na podstawie umowy o przeniesienie własności odrębnej lokalu i aktów notarialnych.

3. Zdjęcie z ewidencji księgowej środków trwałych następuje w proporcji wartości początkowej i umorzeń danego lokalu do wartości początkowej obiektów nieruchomości z którą związany jest ten lokal np. m² p.u. lokalu do m² p.u. budynku i części ułamkowych wartości praw wieczystego użytkowania gruntów lub wartości gruntów.

Załącznik

Przepisy prawne dotyczące finansowania spółdzielczego lokatorskiego budownictwa mieszkaniowego w latach 1957 - 1989 r.

Budynki z lat 1957 - 1965 - przepisy Uchwały Nr 81 Rady Ministrów z dnia 15.03.1957 r. M.P. Nr 22, poz.157; Uchwały Nr 59 Rady Ministrów z dnia 15.03.1958 r. M.P. Nr 22, poz.133.

1. Wkład mieszkaniowy zaliczka 15,00%
2. Umorzenie kredytu 1/3 netto [(100% -15%):3] 28,30%
3. Spłata kredytu 2/3 netto 56,70%

Budynki z lat 1966 - 1971 - przepisy Uchwały Nr 122 Rady Ministrów dnia 22.05.1965 r. M.P. Nr 27, poz. 133; Uchwały Nr 38 Rady Ministrów dnia 23.02.1967 r. M.P. Nr 13, poz.66.

Budynki z 1972 r. — przepisy Uchwały Nr 281 Rady Ministrów dnia 10.12.1971 r. M.P. Nr 60, poz. 398; Uchwały Nr 16 Rady Ministrów dnia 23.01.1973 r. M.P.Nr 5, poz.33.

Budynki z lat 1973 — 31 marca 1981 - Zarządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 14.02.1973 r. M.P. Nr 10, poz.60 (umorzenie kredytu 1/3 netto)

Budynki z lat 01 kwietnia 1981 — 31 grudnia 1981 r. - Zarządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 14.02.1973 r. M.P. Nr 10, poz.60 (umorzenie kredytu 50% netto).

Budynki z 1982 r. — przepisy Uchwały Nr 50 Rady Ministrów dnia 02.03.1981 r. M.P. Nr 9, poz.69.

1. Wkład mieszkaniowy 900 zł/m²
2. Umorzenia kredytu 50% netto
3. Spłata kredytu 50% netto na......... lat
4. Do wyliczenia % wymaganego pełnego wkładu należy przyjąć dane z rozliczenia zadania

Budynki z lat 1983 — 1987 — Rozporządzenie Rady Ministrów dnia 30.12.1982 r. Dz.U. Nr 1, poz.4

1. Wkład mieszkaniowy zaliczka 10%
2. Umorzenia kredytu 50% brutto (k.budowy) 50%
3. Spłata kredytu 40% brutto 40%
4. Łączny wymagany wkład 50%

Budynki z lat 1988 — 30 stycznia 1989 - Rozporządzenie Rady Ministrów dnia 23.07.1987 r. Dz.U. Nr 23, poz.132; Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 28.03.1988 r. Dz.U.Nr 10,poz.77; Rozporządzenie Rady Ministrów dnia 18.07.1988 r. Dz.U. Nr 27, poz.188.

1. Wkład mieszkaniowy zaliczka 10%
2. Umorzenia kredytu 40% netto [(100%-10%)*40%] 36%
3. Spłata kredytu 60% netto [(100%-10%)*60%] 54%
4. Łączny wymagany wkład 64%

Budynki od 31 stycznia 1989 r. — Rozporządzenie Rady Ministrów dnia 30.12.1988 r. Dz.U. Nr 1, poz.1

1. Wkład mieszkaniowy zaliczka 10%
2. Umorzenie kredytu 30% brutto 30%
3. Spłata kredytu 60% brutto 60%
4. Łączny wymagany wkład 70%

Uwaga: Przy zastosowaniu w/w % wymaganych wpłat wkładów mieszkaniowych poszczególnych członków, należy sprawdzić dokumenty źródłowe rozliczeń zadań inwestycyjnych oraz faktyczne wpłaty wkładów tj. zaliczek i spłat kredytu w nominale.